En toutes lettres, cela veut dire Société Civile de Placement Immobilier.
Une SCPI est un véhicule de placement collectif qui collecte des fonds apportés par des investisseurs particuliers afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. En contrepartie de cet investissement, les épargnants reçoivent des parts sociales qui génèrent des revenus. Contrairement aux actions, ces parts ne sont pas cotées en Bourse.
Le but de la SCPI est donc d’acquérir un patrimoine immobilier destiné à la location, puis d’en assurer la gestion. Ces sociétés n’ont pas le droit de se livrer à une activité de marchand de biens et la promotion immobilière leur est interdite.
Les principales familles de SCPI
Il existe plusieurs types de SCPI. Les sociétés se distinguent à la fois par le type de biens achetés, les zones d’investissement (International, Europe, France, régions, etc.) et leur régime fiscal. On distingue 3 familles principales de SCPI.
SCPI de rendement : leur terrain d’investissement est centré sur les immeubles d’entreprises (bureaux, commerces) et, dans une moindre mesure, dans les résidences de service (étudiants, séniors, Ehpad, etc.). Selon les cas, les SCPI de rendement peuvent intervenir sur un segment de marché unique (murs de boutiques, etc.) ou, à l’inverse, être diversifiées.
✅ Ces SCPI sont notamment adaptées aux épargnants en quête d’un d’appoint, car elles distribuent des loyers (tous les trimestres ou tous les mois, par exemple).
SCPI de défiscalisation : ces sociétés placent leurs souscriptions dans l’immobilier d’habitation neuf (ou réhabilité) en profitant des avantages fiscaux afférents aux dispositifs de défiscalisation dans la pierre : Pinel, Malraux, Denormandie, Déficit foncier, etc.
✅ Ces SCPI « fiscales » permettent aux épargnants de réduire leur impôts avec un budget réduit et sans les contraintes lié à l’immobilier physique.
SCPI de valorisation : à l’inverse des SCPI de distribution, cette famille de produits est semblable à un coffre-fort où les gains des porteurs de parts s’accumulent avant de faire l’objet d’une distribution ultérieure à travers la valorisation du prix des parts.
✅ Ces SCPI s’adressent essentiellement aux investisseurs fortement fiscalisés, qui préfèrent décaler la perception des revenus dans le temps.
Investir dans une SCPI : avantages et inconvénients
Avantages : investir dans une SCPI permet de devenir co-propriétaire de biens immobiliers, moyennant un budget réduit par rapport à celui d’un investissement en direct. En effet, le prix des parts démarre autour de 150 €. Le prix de souscription d’une part de SCPI est fixé en divisant la valeur nette du patrimoine par le nombre de parts. Le porteur est dégagé des soucis de gestion liés au patrimoine immobilier. Enfin, ces véhicules d’épargne offrent une très bonne rentabilité du marché en contrepartie d’un risque modéré.
Inconvénients : au chapitre des désavantages, l’investissement dans les SCPI est grevé par certains frais (tout comme l’immobilier en direct)
- Frais de souscription : destinés à rémunérer la société de gestions, calculés sur le prix de la part, et intégrés au prix de souscription, leurs poids varient de 5 % à 12 % du montant souscrit.
- Frais de gestion : cette ponction se situe entre 8 % et 10 % des revenus (loyers essentiellement) de la SCPI.
- Frais de cession : proportionnels au montant de la vente et à la charge de l’acquéreur, ces frais sont retenus lors de la vente. S’y ajoutent des droits d’enregistrement.
Bon à savoir : compte tenu du niveau des frais prélevés par les sociétés de gestion, il est déconseillé d’acquérir des parts dans une optique de placement à court terme. Il faut au moins une dizaine d’années pour éponger ces différentes ponctions.
Fiscalité des SCPI
Les porteurs de parts de SCPI reçoivent 2 types de revenus pour lesquels ils sont taxés directement : des revenus locatifs ou des revenus financiers que les SCPI obtiennent, par exemple, en plaçant des fonds en quête d’investissement.
Les revenus locatifs sont taxés à l’impôt sur le revenu selon les dispositions de la fiscalité foncière et sont assujettis aux prélèvements sociaux (17,2 % depuis le 1er janvier 2018). Les gains provenant des plus-values immobilières dégagées par la SCPI (et reversées aux porteurs) sont imposés après application d’un abattement pour durée de détention. Il faut attendre 22 ans pour échapper totalement à l’impôt et 30 ans pour couper aux prélèvements sociaux. A noter : les SCPI qui n’investissent pas en France ne sont pas assujettis à ces prélèvements sociaux et peuvent bénéficier en plus d’un crédit d’impôt selon les accords du pays d’origine.
Les revenus et cessions d’actifs financiers sont taxés au Prélèvement Forfaitaire Unique (PLU) à 30 % ou à l’impôt sur le revenu (si cette option est plus favorable pour le contribuable).
Comment investir en parts de SCPI ?
C’est au choix :
1- Au comptant, à crédit ou par des versements programmés.
2- En direct, en démembrement ou via une assurance-vie.
A NOTER : le choix de la SCPI et de son mode d’acquisition doit être fonction de votre situation et de vos objectifs personnels.
Julie HODEN 